楊寶民 鄧小海 成通寶

    城市綜合體的競爭在中國已經(jīng)白熱化,任何城市綜合體領(lǐng)域的重大創(chuàng)新都是由少數(shù)先知先覺的專家提出,完全依靠大企業(yè)的官僚機(jī)制是難以發(fā)生革命性創(chuàng)新,面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩的現(xiàn)實,部分所謂的集團(tuán)公司制造的不過是綜合體垃圾,運(yùn)營成本極高,投入產(chǎn)出不高,今后提供給社會的是沉重的負(fù)擔(dān),我們不再需要簡單的功能性產(chǎn)品和購物中心盒子。

    面對商業(yè)地產(chǎn)的過剩局面，城市商業(yè)綜合體正在向文化休閑方向蓬勃發(fā)展，農(nóng)村也正在國家鼓勵下發(fā)展以休閑農(nóng)業(yè)為主的田園綜合體，將有機(jī)綠色農(nóng)業(yè)和休閑旅游以及度假旅游設(shè)施結(jié)合，有文化遺產(chǎn)的區(qū)域?qū)?fù)活特色文化，在生態(tài)文化基礎(chǔ)上發(fā)展文化旅游。

    我們真正需要有文化品味的人性化綜合體，注重零售和文化旅游的結(jié)合，滿足城市居民和游客的需求,城市商業(yè)和文旅綜合體具有更佳的投入和產(chǎn)出比例,不言而喻,誰在現(xiàn)在城市商業(yè)與文化綜合體的研究中獲得領(lǐng)先地位,誰就在中國城市綜合體的競爭中占據(jù)主動權(quán),進(jìn)而贏得更大利潤,為社會做出重大貢獻(xiàn)。

一、研究目的

    通過本次研究，以城市軌道交通樞紐綜合體的技術(shù)特點為入口，以國內(nèi)主要城市的城市軌道交通樞紐綜合體研究，以達(dá)到以下幾個目的：

    1、從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和商業(yè)經(jīng)營兩個角度指導(dǎo)綜合體開發(fā)公司在以上城市的城市軌道交通樞紐綜合體項目的拿地與選址。

    2、指導(dǎo)大型綜合體開發(fā)集團(tuán)公司在城市軌道交通樞紐綜合體項目拿地與選址所需的規(guī)劃和設(shè)計。

    3、新一代綜合體要有鮮明的主題文化,注重理念設(shè)計和主題文化的打造，通過設(shè)計的大格局和細(xì)節(jié)體現(xiàn)以人為本。文化旅游方向的綜合體將注重收集所在城市和區(qū)域的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)與時尚文化結(jié)合，滿足顧客的購物和休閑娛樂以及文化體驗的多方面需求，為白領(lǐng)創(chuàng)造更好的聚會場所和氛圍。

    4、新一代綜合體重視采用結(jié)構(gòu)創(chuàng)新技術(shù)降低建造成本，整體規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計不僅充分考慮采用輕鋼結(jié)構(gòu)降低總造價，增加有效的使用空間，減少無效空間和消極空間。采用MB輕鋼結(jié)構(gòu)，購物中心柱距根據(jù)需要可以達(dá)到13－16米，寫字樓戶型可以更好分隔，提高顧客空間使用率。

    5、新一代綜合體重視采用綠色技術(shù)，必須滿足節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、保護(hù)室內(nèi)外環(huán)境以及可持續(xù)發(fā)展。最大限度的從圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、機(jī)電設(shè)備材料節(jié)能、節(jié)材，初投資及物業(yè)運(yùn)行綜合費(fèi)用節(jié)約等全面控制。在購物中心積極推廣冰蓄冷中央空調(diào)技術(shù)，在天然氣成本較低區(qū)域，可以推廣非電直燃中央空調(diào)技術(shù)，降低中央空調(diào)成本。

    6、新摩爾公司集中多學(xué)科專家研究合田園綜合體，有機(jī)綠色經(jīng)濟(jì)作物種植為主，低產(chǎn)田種植彩色園林和美化為主，農(nóng)莊和精品民宿作為度假旅游接待設(shè)施，鄉(xiāng)村氣息的娛樂設(shè)施滿足兒童和青少年的娛樂與體驗學(xué)習(xí)需求。老人可以適當(dāng)參加勞動和娛樂，讓晚年生活更加豐富多彩。

    根據(jù)市場需要，樹立不同類型綜合體典范，例如，交通樞紐商業(yè)與文化娛樂綜合體，健康養(yǎng)生綜合體，博物館與休閑商業(yè)綜合體，度假旅游和休閑養(yǎng)老綜合體，文化旅游景區(qū)與度假綜合體，采用全壽命周期商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理理念,指導(dǎo)典型綜合體項目開發(fā),進(jìn)而成為大型綜合體開發(fā)集團(tuán)的開發(fā)規(guī)范，在下一代綜合體開發(fā)競爭中取得領(lǐng)先地位。

新一代交通樞紐城市商業(yè)綜合體成功標(biāo)志:

    1.從銷售角度投資回報率超過15%,對房地產(chǎn)股份公司業(yè)績有支撐.采用最佳贏利模式指導(dǎo)綜合體規(guī)劃設(shè)計.

    2.保留商業(yè)物業(yè)經(jīng)營具有主題文化優(yōu)勢,顧客愿意在新一代購物中心等停留3個小時以上。無論商業(yè)空間還是公共空間,按照體驗經(jīng)濟(jì)思想打造,讓顧客體驗到愉悅和文化品味。商業(yè)和旅游元素的結(jié)合至關(guān)重要,我們需要借鑒各國優(yōu)秀作品經(jīng)驗。在現(xiàn)代旅游項目中,在條件具備的項目可以打造旅游和商業(yè)休閑綜合體體,注重文化體驗。用城市設(shè)計美學(xué)和建筑美學(xué)指導(dǎo)綜合體設(shè)計，這是打造世界一流作品所必須的藝術(shù)素養(yǎng)。

2013年10月18日考察羅馬斗獸場

羅馬斗獸場就是古代羅馬追求刺激性體驗娛樂場所

 

羅馬斗獸場的表演場面

    3.綜合體購物中心,寫字樓以及酒店符合節(jié)能環(huán)保規(guī)范,運(yùn)營成本低于同類節(jié)能項目20%以上,符合可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)

    4.合理利用軌道交通的便利條件,保證顧客最便捷的客流立體動線。在保證公交優(yōu)先的同時,配備充足的停車位。

    5.互聯(lián)網(wǎng)＋購物中心業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思想

    在網(wǎng)絡(luò)購物迅猛發(fā)展的時代,對于餐飲，娛樂考慮適合體驗式服務(wù)的業(yè)態(tài)為主,為顧客提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和文化體驗。對于化妝品將美容和產(chǎn)品銷售結(jié)合，根據(jù)網(wǎng)上和來店顧客需要確定購買的化妝品種類和數(shù)量。對于中高檔服裝產(chǎn)品，將服裝搭配和配色咨詢服務(wù)與銷售結(jié)合，對于低端服裝產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)碼產(chǎn)品等以電子商務(wù)為主。購物中心從事電子商務(wù)一定要經(jīng)營有優(yōu)勢的部分品類，配送半徑控制在合理范圍內(nèi)。例如，城市政務(wù)區(qū)域購物中心及綜合體的產(chǎn)品定位與經(jīng)營創(chuàng)新。

    如果綜合體總體定位為金融廣場，那么中西主題書院可以作為現(xiàn)代購物中心的組成部分為白領(lǐng)人士和企業(yè)家階層的國學(xué)和中外管理哲學(xué)服務(wù)。

    特色高端金融學(xué)課程與項目主題吻合，可以為項目聚集更多人氣。對白領(lǐng)和金領(lǐng)進(jìn)行分級選拔教育，為他們提供更多和大學(xué)者和優(yōu)秀企業(yè)家交流學(xué)習(xí)機(jī)會，擴(kuò)展高端人脈。

    五星級別主題文化酒店是社交中心，寫字樓是金融和保險以及投資銀行，律師事務(wù)所等咨詢公司聚集的中心，購物中心拿出高層作為金融、保險、旅游ＶＩＰ客戶服務(wù)中心，綜合體要為金融保險等公司創(chuàng)造價值，為中高收入群體提供一站式消費(fèi)中心和文化娛樂中心。

     新一代的購物中心不再以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新模式為主，拋棄傳統(tǒng)的零售商業(yè)為主的傳統(tǒng)，而是根據(jù)白領(lǐng)和金領(lǐng)顧客的需求進(jìn)行原創(chuàng)性創(chuàng)新為主，業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新為輔助，新的業(yè)態(tài)組合模式文化教育，娛樂，醫(yī)療美容，中醫(yī)健康服務(wù)等，為提升白領(lǐng)和金領(lǐng)人群的生活質(zhì)量服務(wù)。

    總結(jié)，新一代的綜合體不再由開發(fā)商作為唯一的經(jīng)營者，而是通過商業(yè)經(jīng)營顧問公司，聯(lián)合金融保險，投資銀行，旅游公司，教育公司聯(lián)合經(jīng)營為滿足中高端客戶有效需求去組織經(jīng)營活動。

城市交通樞紐綜合體標(biāo)桿-----六本木綜合體    

新一代城市主題文化綜合體參考標(biāo)桿

二、研究技術(shù)路線

    1、中美日與歐洲國家綜合體比較研究

    深圳新摩爾公司從美國金沙集團(tuán)已經(jīng)完成的拉斯維加斯等地主題文化綜合體,總結(jié)其開業(yè)后的經(jīng)驗和教訓(xùn)。

水城威尼斯

威尼斯的小巷

威尼斯圣馬可廣場

    威尼斯是世界水上建筑文化的寶庫,也是意大利的藝術(shù)寶庫。

    重點吸收將文化主題和綜合體建筑結(jié)合的經(jīng)驗,以威尼斯人綜合體為例,在拉斯維加斯開業(yè)獲得成功后,在2007年澳門開業(yè)的威尼斯主題文化綜合體進(jìn)行了產(chǎn)品升級,加大了購物中心創(chuàng)新力度,增加了商品品類,規(guī)模也擴(kuò)大到9.35萬平方米左右。

澳門威尼斯綜合體的大運(yùn)河購物中心 楊寶民2013年9月31日拍攝

澳門威尼斯綜合體的大運(yùn)河購物中心的威尼斯小橋

    專題考察德國的綠色建筑技術(shù)和經(jīng)驗,注重空中花園的生態(tài)建設(shè)與主題文化園林規(guī)劃,與留德博士研究生李侃牽頭研究和應(yīng)用在國內(nèi)的綜合體項目中。

    2、不同區(qū)域消費(fèi)者對主題文化的偏好研究   我們認(rèn)為下一代綜合體應(yīng)該有自己的文化特色,每個國家都有自己的文化特色,在綜合體的關(guān)鍵節(jié)點應(yīng)該表達(dá)主題文化。

    如果說米蘭大教堂是米蘭城市的文化藝術(shù)中心節(jié)點,那米蘭拱廊就是重要的商業(yè)節(jié)點,通過米蘭名品商業(yè)街區(qū)串聯(lián),形成城市的商業(yè)中心。

米蘭dumo大教堂  哥特式建筑內(nèi)部空間

    3、主題文化在建筑設(shè)計和裝飾設(shè)計中的表現(xiàn)手法

   有文化主題的綜合體應(yīng)該是體驗式消費(fèi)的重要場所,應(yīng)該是文化品味優(yōu)雅的社交場所。

羅馬少女之春噴泉雕塑

在三線和四線城市優(yōu)選地域文化主題,在一二線城市可以兼顧全球文化主題。

凱撒購物中心建筑外立面古羅馬建筑風(fēng)格

采用古羅馬文化主題的凱撒購物中心建筑裝飾空間表達(dá)(拉斯維加斯)

    通過項目廣場主題藝術(shù)標(biāo)志設(shè)計和外立面表現(xiàn)以及內(nèi)部裝修表現(xiàn)文化主題,這是目前世界上主流作品的表現(xiàn)手法,在內(nèi)部空間注重節(jié)點表現(xiàn)文化主題。

    4、文化旅游街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計特點

    根據(jù)文化旅游的內(nèi)外核引力理論，文化旅游街區(qū)和特色景點是旅游內(nèi)核的核心部分，影響成敗的６０％以上，外圍景觀包括鄉(xiāng)村等是輔助核。

    文化旅游街區(qū)一般要包括旅游商品銷售展示中心，特色餐飲，非物質(zhì)文化遺產(chǎn)體驗，娛樂業(yè)態(tài)，主題賓館和民宿進(jìn)行組合，與周邊５００公里半徑比較創(chuàng)新要具有３０％比例，確保旅游吸引力達(dá)到８０分以上，嚴(yán)禁簡單照搬。

    文化旅游街區(qū)的建筑設(shè)計要和商業(yè)規(guī)劃最佳匹配，在借鑒成熟文化旅游街區(qū)的基礎(chǔ)上，注意地域文化特色，提出文化旅游建筑的地域文化和時尚文化特征，不僅要用書畫藝術(shù)，壁畫，景觀設(shè)計等多種手段表達(dá)文化，而且要善于利用多種形式的文藝演出營造文化體驗氛圍，讓每個業(yè)態(tài)都能夠共享山水景觀，注重專業(yè)化燈光設(shè)計。

    文化旅游街區(qū)是商業(yè)消費(fèi)和休閑目的地，要引起顧客的好奇心，能夠滿足顧客的參與性和文化體驗要求。    

    洋流理論依舊是指導(dǎo)文化旅游和休閑購物商業(yè)街區(qū)的有力武器，文化旅游街區(qū)的節(jié)點要有特色，讓顧客愿意長時間停留。

    文化旅游街區(qū)在大項目中的上馬時機(jī)選擇也非常重要，一般要在區(qū)域內(nèi)具有一定人氣時候上馬，爭取項目較大成功概率。

    5、將綜合體設(shè)計提升到建筑美學(xué)的高度

    山東大學(xué)邵志偉博士認(rèn)為：易學(xué)“象數(shù)”不是簡單的數(shù)學(xué)符號和象征,而是中國哲學(xué)、文化、天文和數(shù)學(xué)的融合、自然和人類生存的統(tǒng)一,也是構(gòu)成中國文化如藝術(shù)與技術(shù)、感性與理性、審美與求真之基本框架之一,有著濃厚的人文氣息和美學(xué)意韻。

    《周易》其美學(xué)思想顯隱在陰陽卦交和經(jīng)傳中,對藝術(shù)審美影響至少包含兩方面:其一,蓍占設(shè)卦中所涉象數(shù);其二,《易傳》中歸納的圣人作《易》時所涉及的奇偶相參、剛?cè)峤诲e的節(jié)奏變化。從六十四卦排列來看,其不同方位卦象的排列組合,寓均衡、整一、韻律于變化發(fā)展中,又表現(xiàn)出生化通變思想,成為美學(xué)中的普遍規(guī)則。易學(xué)象數(shù)對美學(xué)建構(gòu)、藝術(shù)創(chuàng)作及現(xiàn)代生活等所產(chǎn)生了深遠(yuǎn)持久的影響。

    作者認(rèn)為凡是世界一流綜合體作品都符合建筑美學(xué)高度

    第一：規(guī)劃設(shè)計的秩序美，注重周易象數(shù)對建筑布局和建筑秩序的指導(dǎo)。

    第二：在城市中心區(qū)將地下空間充分利用，綜合體建筑高容積率低密度，地面騰出較多綠化園林空間，同時注重空中公園和農(nóng)業(yè)觀光科技結(jié)合，形成立體園林和農(nóng)業(yè)科技成果觀賞美學(xué)體驗。

楊寶民與李建國先生（左側(cè)）參觀山西潤東農(nóng)業(yè)科技園

     第三：整體色彩與節(jié)點空間美注重入口空間和顧客休閑空間的舒適性，例如，購物中心的多個轉(zhuǎn)角中廳，主題文化餐飲休閑和購物空間結(jié)合在一起。我們將搞到手重視空中公園的打造,不僅作為景觀中心,而且作為人流聚散的立體動線組織中心。我們將選擇東北地區(qū)的適當(dāng)項目,將空中公園與透明的農(nóng)業(yè)科技生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)結(jié)合,為綜合體餐飲業(yè)態(tài)提供新鮮蔬菜和水果。

注重建筑美學(xué)設(shè)計的東京中城綜合體

    文化體驗與商業(yè)空間的舒適美。

    我們要樹立試點，把城市綜合體從功能性建筑提升到主題文化建筑，視覺形象設(shè)計和裝修設(shè)計完美結(jié)合的美學(xué)水平。

     6、多學(xué)科聯(lián)合研究,我們要為顧客提供更有效的積極建筑空間

    現(xiàn)有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),購物中心柱距多在8.4米,對于名品購物中心來講,采用輕鋼結(jié)構(gòu),理論上可以做到16米柱距,非常適合名品購物中心,可以減少無效空間。

    空中花園不僅是景觀空間,而且也是現(xiàn)代綜合體的立體人流動線組織中心,因此,采用具有主題文化的景觀設(shè)計與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)結(jié)合就很有意義。中國在古典園林方面有輝煌的成就,具體表現(xiàn)在無錫和蘇州的著名園林,這些園林成就需要與時俱進(jìn),應(yīng)用到綜合體的空中花園中。

無錫寄暢園

     7、適應(yīng)電子商務(wù)競爭的購物中心業(yè)態(tài)創(chuàng)新研究

    將電子商務(wù)的功能和綜合體購物中心和酒店經(jīng)營結(jié)合,發(fā)揮各自的優(yōu)點,給會員最便捷的服務(wù)和美好的消費(fèi)體驗。

    電子商務(wù)擴(kuò)充了綜合體的經(jīng)營覆蓋范圍,是增加經(jīng)濟(jì)效益的有效手段。高效率的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)是電子商務(wù)的基礎(chǔ),電子商務(wù)人才參與綜合體項目經(jīng)營管理的前期研究工作就很有必要。

    虛擬現(xiàn)實技術(shù)為網(wǎng)上試衣提供了體驗手段,中低檔服裝可以采用電子商務(wù)經(jīng)營為主,高檔服裝可以采用現(xiàn)場體驗和網(wǎng)上體驗結(jié)合的經(jīng)營思路。

    8、注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和總部經(jīng)濟(jì)對城市綜合體項目的指導(dǎo)作用

    我們需要從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃角度思考每個項目所重點服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的優(yōu)質(zhì)資源的整合，讓綜合體作為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的承載空間。

    我們結(jié)合自己2014年9月在成都ＣＢＤ區(qū)域的調(diào)研，大部分同質(zhì)化的綜合體項目辦公物業(yè)積壓，很多綜合體項目沒有充分考慮服務(wù)的主要目標(biāo)客戶，我們需要了解目標(biāo)客戶的文化偏好和物業(yè)功能需求，將綜合體的文化密碼與購買寫字樓客戶決策者對上，增加項目的文化品味和電子商務(wù)服務(wù)功能，為現(xiàn)代綜合體注入文化內(nèi)涵并增加技術(shù)含量，注重概念設(shè)計方案征求潛在買家的意見，這樣才能打造市場需要的個性化城市商業(yè)與文化綜合體。

     三、運(yùn)用下一代城市綜合體理念會創(chuàng)造更多的成功案例

    作者從2003年開始，深圳新摩爾公司楊寶民先生連續(xù)三年系統(tǒng)指導(dǎo)湖北恩施明福房地產(chǎn)公司東風(fēng)路一期購物中心和二期綜合體，充分運(yùn)用了建筑美學(xué)理念，注重打造地級城市綜合體成為消費(fèi)目的地，注重顧客的參與性和好奇心。

    2005深圳建筑設(shè)計總院鄧小海先生負(fù)責(zé)具體設(shè)計二期綜合體，遵循了楊寶民先生的建筑策劃方案和盈利模式，系統(tǒng)應(yīng)用下一代綜合體的研究成果。

從恩施民族廣場和清水河看九立方綜合體

從東風(fēng)路看九立方綜合體

    湖北恩施的綜合體研究成果具有普遍推廣價值，可以大大提升我國綜合體的規(guī)劃設(shè)計水平，減少綜合體項目失敗概率。

總結(jié)

    現(xiàn)代綜合體應(yīng)該是質(zhì)量第一,如果數(shù)量多,質(zhì)量很差,那就不過是在生產(chǎn)建筑垃圾。

    作者考察全球休閑農(nóng)業(yè)，文化建筑和綜合體項目,目的就是尋找中國綜合體發(fā)展的正確道路。牢牢把握下一代綜合體節(jié)能環(huán)保,優(yōu)化建筑空間,表現(xiàn)文化主題的特征，推動中國綜合體擁有良好的建筑美學(xué)表現(xiàn),聯(lián)合優(yōu)秀的發(fā)展商共同打造世界一流綜合體案例。

    田園綜合體是我國農(nóng)村樹立超越式發(fā)展的示范性工程，實際上是補(bǔ)償我國農(nóng)村的再規(guī)劃和再建設(shè)，是對傳統(tǒng)大化肥和農(nóng)藥發(fā)展路線的否定，讓中國農(nóng)民回歸傳統(tǒng)綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)，通過發(fā)展休閑旅游讓農(nóng)民取得更多收入。

    現(xiàn)代綜合體是人類在生態(tài)農(nóng)業(yè)，文化旅游，建筑領(lǐng)域最重要的競技場,一流的綜合體設(shè)計和管理能力代表一個民族的文化旅游、休閑農(nóng)業(yè)、城市設(shè)計、建筑設(shè)計、建造和管理水平。90年代末期,日本企業(yè)家在現(xiàn)代城市綜合體領(lǐng)域整合全球資源,設(shè)計和經(jīng)營了六本木等一系列著名的綜合體,在21世紀(jì),中國企業(yè)家應(yīng)該沉下心來,精雕細(xì)刻,為世界奉獻(xiàn)一流的綜合體代表性作品,無論在主題文化內(nèi)涵與建筑美學(xué),還是商業(yè)經(jīng)營方面都應(yīng)該對人類社會有所貢獻(xiàn)。

    寫于2015年11月3日,修改于2017年8月6日

 

附錄課題負(fù)責(zé)專家介紹

楊寶民：首席專家，新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員,清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授 QQ:250703408

鄧小海：深圳建筑設(shè)計總院二分院，國家一級注冊建筑師

成通寶：清華大學(xué)機(jī)電方向博士，施工管理和機(jī)電設(shè)備專家