高速鐵路火車站區(qū)域及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營 楊寶民 作者:深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理 清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授 前言 2005年楊寶民系統(tǒng)考察日本新干線高速鐵路站點商業(yè)物業(yè),從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購物中心,日本不僅形成了軌道交通綜合體開發(fā)成熟體系，而且非常善于利用高速鐵路帶動周邊城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此,我們深感高起點開發(fā)我國高速鐵路站點物業(yè)的重要性迫切性。 通過2011年深圳新摩爾公司中標(biāo)服務(wù)青島高鐵北站土地一級開發(fā)和城市設(shè)計的經(jīng)驗，今后高鐵站前的長途汽車站和批發(fā)市場，酒店，寫字樓以及商務(wù)公寓可以作為交通樞紐綜合體統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，地下空間和地上立體設(shè)計。 我們不僅要充分利用高速鐵路火車站點的商業(yè)物業(yè),而且要充分利用并規(guī)劃好周邊8公里土地的商業(yè)價值, 完善高速鐵路經(jīng)過城市的商業(yè)布局,充分發(fā)揮高速鐵路的連帶作用。 本文以長沙高速鐵路站點物業(yè)及周邊8公里區(qū)域作為研究案例,運用區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的知識,重點闡述商業(yè)定位和周邊城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的新思路;運用總部經(jīng)濟(jì)理論,探討在長沙依托新火車站建設(shè)我國長株潭CBD的可行性，介紹長沙高鐵東部新城規(guī)劃的總體思路和長沙大河?xùn)|發(fā)展戰(zhàn)略。 對即將興建的京滬高速鐵路等21個站點,我們重點分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色和重點站點的商業(yè)規(guī)劃特色,介紹如何借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗,利用高速鐵路興建機(jī)會,順利實現(xiàn)商業(yè)布局的轉(zhuǎn)型和城市經(jīng)營的升級換代,高起點規(guī)劃高速鐵火車站點周邊5公里半徑的整體開發(fā)，科學(xué)安排站前商業(yè)綜合體開發(fā),充分發(fā)揮高速鐵路對經(jīng)濟(jì)與社會和諧發(fā)展的火車頭作用。 一、 高速鐵路開發(fā)及其對重點城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 1.武漢—廣州高速鐵路對長沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 圖１武廣高速鐵路線路圖 在思考武廣高速鐵路對湖南的影響需要開闊視野,充分借鑒歐洲和日本發(fā)展高速鐵路對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用,避免單純從交通觀點規(guī)劃和論證高速火車站周邊區(qū)域。 武廣高速鐵路經(jīng)過長沙,不僅大大提升了長沙的物流中心地位,而且為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來重大商機(jī)；不僅加快廣東產(chǎn)業(yè)向湖南的轉(zhuǎn)移步伐, 而且提升了長沙在全國的商業(yè)地位。長沙具有發(fā)展我國中部CBD的潛力,我們呼吁積極論證其可行性,加速提升長沙在我國中部地區(qū)的地位,借鑒日本新干線帶動大阪、京都、神戶等地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗,加快武漢、長沙、廣州之間的區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 2.京滬高速鐵路對長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 打開地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩端是中國最大的兩個經(jīng)濟(jì)區(qū)域———環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)?！斑@種關(guān)系就像一個啞鈴，環(huán)渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿?！遍L三角是一個已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級，而環(huán)渤海是一個正在建設(shè)的新經(jīng)濟(jì)區(qū)域，正需要承接這種輻射。但現(xiàn)在這個啞鈴的桿顯然是太細(xì)了。怎么辦？？ 圖2京滬高速鐵路關(guān)鍵數(shù)據(jù)示意圖 京滬鐵路堪稱中國最繁忙的鐵路，沿線居住著全國1/4以上的人口，還有濟(jì)南、蚌埠、徐州這樣的交通重鎮(zhèn)。京滬鐵路只占全國鐵路營運線的2%，卻承擔(dān)了全國鐵路客運量和貨物周轉(zhuǎn)量的10.2%和7.2%，運輸密度是全國鐵路平均運輸密度的4倍。 京滬高速鐵路拉近了南京和上海之間的距離,今后南京到上海購物消費人群將會增加,同時上海到南京旅游人群也將相應(yīng)增加。無錫的的城市商業(yè)與物流地位加強(qiáng),無錫區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了拉動力。 京滬高速鐵路對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響最大,上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價格開始上升,相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項目開發(fā)量加大。 面對高速鐵路發(fā)展機(jī)會，新摩爾公司充分發(fā)揮自己在高速鐵路、地鐵和軌道交通商業(yè)物業(yè)開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃積累的優(yōu)勢，幫助地方政府主動把握高速鐵路給當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來的發(fā)展機(jī)會，組織專家研究５－１０公里半徑區(qū)域更新規(guī)劃，高速鐵路帶動本地區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略、高速鐵路站點周邊物業(yè)開發(fā)計劃等課題。 二、 高速鐵路鐵路站點商業(yè)項目的定位方法 1. 城市中心商業(yè)定位方法 日本京都火車站和中國大連火車站都屬于城市中心項目,商業(yè)一般以零售業(yè)態(tài)為主。 大連勝利廣場位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)后形成一個廣場,面積2.7萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。 頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。 圖3 大連勝利廣場平面示意圖 開發(fā)成功經(jīng)驗:充分利用城市中心地下通道優(yōu)勢,有效引導(dǎo)人流進(jìn)入大型地下商業(yè)購物中心,突出青春時尚等業(yè)態(tài),多種業(yè)態(tài)有效組合。香港開發(fā)商特別注重長遠(yuǎn)經(jīng)營,成為全國最成功的地下購物中心。 2.城市邊緣和新城區(qū)商業(yè)定位方法 我國許多高鐵站點盡量避開老城區(qū)，目的地是降低拆遷成本，因此，大部分高鐵站點位于城市邊緣和新城區(qū)。 在商業(yè)定位方面有兩種思路： 思路1是在城市邊緣按照批發(fā)商圈為主定位。思路2是以新的站點作為新城區(qū)的重點，把站點規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，零售業(yè)態(tài)和批發(fā)業(yè)態(tài)同時發(fā)展，但是以零售業(yè)態(tài)和高附加值批發(fā)市場為主，中低檔批發(fā)市場大部分留在老火車站批發(fā)商圈。 徐州是京滬高速沿線重要的交通樞紐城市之一，徐州市境內(nèi)正線長55.3公里，聯(lián)絡(luò)線長約15公里，同時京滬高鐵徐州段還設(shè)置了4條聯(lián)絡(luò)線與現(xiàn)有京滬、隴海鐵路相連，工程投資60余億元。線路由蘇魯省界張山子附近進(jìn)入江蘇省，沿途經(jīng)徐州市賈汪區(qū)江莊鎮(zhèn)、銅山縣柳泉鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大黃山和大廟鎮(zhèn)、云龍區(qū)潘塘辦事處，經(jīng)銅山縣棠張鎮(zhèn)出徐州市進(jìn)入安徽省境，徐州境內(nèi)共涉及3 區(qū)1縣7個鎮(zhèn)（辦事處），在大廟鎮(zhèn)206國道南側(cè)將建高鐵徐州站。 京滬高速鐵路徐州段建設(shè)的本身，將為徐州創(chuàng)造數(shù)萬個直接就業(yè)崗位，并帶動徐州商業(yè)、鋼材、水泥、機(jī)械、電子等行業(yè)的發(fā)展。同時，京滬高速鐵路建成后，從根本上解決了京滬通道運輸能力緊張的狀況，京滬鐵路的貨運能力也將在高速鐵路建成后得到極大釋放，為徐州市商業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了可能，徐州的煤炭、糧食、建材等大宗物流和旅游業(yè)將成為最直接的受益者。 京滬高速鐵路在徐州東賀村東南上山設(shè)置客站，徐州鐵路樞紐內(nèi)現(xiàn)在基本實現(xiàn)客貨分線運營，京滬高速徐州段建成后，運輸能力得到極大地提高，使之由目前的限制性樞紐發(fā)展為適用性、發(fā)展性樞紐。新建徐州高速站，采用無柱雨棚技術(shù)，并按現(xiàn)代化水平建設(shè)徐州高速站房。 高鐵客站附近將建長途汽車站，為批發(fā)和物流業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)會，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度，應(yīng)該在新城區(qū)規(guī)劃中，做好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。 　 在充分論證后，特別是完成城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃后，發(fā)展商可以在周邊進(jìn)行商業(yè)、辦公、住宅等高密度開發(fā)。 根據(jù)徐州城市總體規(guī)劃的要求，規(guī)劃高速客站地區(qū)將形成“一軸、雙心、四片”的空間結(jié)構(gòu)。 高鐵客站周邊地塊位于徐州市主城區(qū)東部，距離正在規(guī)劃建設(shè)的徐州新區(qū)僅3公里，距離徐州市老城區(qū)僅6公里，距離城東新區(qū)2.5公里，距離金山橋開發(fā)區(qū)1.5公里。徐州市高速客站地塊規(guī)劃范圍南起郭莊路延長線，北至城東大道，西至規(guī)劃中的金山橋至徐州新區(qū)快速路，東至京滬高速鐵路，總用地面積約為8.7平方公里。 “一軸”是在客運樞紐地區(qū)和金龍湖公共服務(wù)綜合區(qū)之間形成的城市功能及景觀軸。 “雙心”是指交通功能中心和公共服務(wù)中心。交通功能中心指以鐵路新客站、長途車站、公交場站、停車場以及其他配套設(shè)施所形成的客運樞紐地區(qū)；公共服務(wù)中心是指以規(guī)劃建設(shè)的金龍湖為中心形成的，以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂為主的公共服務(wù)綜合區(qū)。 　 “四片”是指高速客站的四個功能片區(qū)，分別是客運樞紐綜合區(qū)、中部綜合區(qū)、金龍湖綜合區(qū)和翠屏山綜合區(qū)?？瓦\樞紐綜合區(qū)（站前路以東的地區(qū)）：以高速鐵路站、長途客運站為核心功能，綜合城市軌道交通、城市公交、小汽車、出租車等交通出行方式為一體的大型對外交通樞紐，同時配套一定的商業(yè)和旅館業(yè)等。中部綜合區(qū)（金新路和站前路之間的地區(qū)）：以服務(wù)交通樞紐為主的旅館、商業(yè)、餐飲、文化娛樂、金融、商務(wù)辦公為主，同時包括居住等功能。金龍湖綜合區(qū)（和平路和金新路之間的地區(qū)）：以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、居住等為主的綜合性功能區(qū)。翠屏山地區(qū)（和平路、快速路之間的地區(qū)）：依托規(guī)劃的翠屏山公園，形成以高檔住宅為主的居住社區(qū)。 圖4 徐州高速鐵路站點 三、 日本高速鐵路站點商業(yè)項目的典型案例—----京都火車站 京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬人口的京阪神（Keihanshin）地區(qū)（東京、大阪、神戶）的客流中心。京都每年有4000萬游客，在上世紀(jì)80年代，京都車站已經(jīng)非常局促，因此新車站的建設(shè)勢在必行。京都車站大廈設(shè)計競標(biāo)要點是在1990年1月發(fā)布的，競標(biāo)組委會為設(shè)計師規(guī)定了三大目標(biāo)： （1）更新公共交通系統(tǒng)； （2）更好地接待旅客； （3）煥發(fā)市區(qū)活力。 半年后原廣司設(shè)計事務(wù)所提交的方案中標(biāo)。初步設(shè)計、擴(kuò)大初步設(shè)計于1994年6月完成。工程在1993年12月已部分開工，1995年3月全面開工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括飯店、商業(yè)設(shè)施在內(nèi)的全部設(shè)施開門營業(yè)。為京都新車站的設(shè)計專門組織了國際競標(biāo)會，在日本這樣的競標(biāo)其實是非常少的，整個設(shè)計工作持續(xù)了約6年半！京都車站項目的重要性與艱巨性由此可見，這是京都重要的歷史地位與現(xiàn)實需要所決定的。 圖5 日本京都火車站建筑空間 圖6京都火車站購物中心 圖7 京都火車站步行街 京都火車站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，塔屋1層，高達(dá)60米。它實際是一個綜合建筑體，包括酒店、百貨、購物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車場。 四、 高鐵站商業(yè)廣場與長途汽車站綜合體項目的商業(yè)價值挖掘 長沙新火車站商業(yè)廣場是未來區(qū)域的中心,因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充分考慮批發(fā)商業(yè)與零售商業(yè)的可能性,考慮未來區(qū)域十年的發(fā)展,重點要考慮站點內(nèi)商業(yè)以零售為主,相鄰兩個廣場商業(yè)物業(yè)建議裙樓以批發(fā)為主，可以做服裝批發(fā)等考慮，建議從投入和產(chǎn)出角度考慮，可以建設(shè)１００米左右高度的塔樓，塔樓重點以酒店和寫字樓為主，建議形成兩個站前綜合體，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。 圖8長沙新火車站建筑及廣場效果圖 一般我們主張地鐵和地下商業(yè)結(jié)合的模式，通過高鐵車站乘坐地鐵人流經(jīng)過商業(yè)提升商業(yè)價值，也可以通過下沉廣場提升地下商業(yè)價值。 在火車站商業(yè)定位的策劃過程中,我們立足于長沙商業(yè)實際情況,同時借鑒德國慕尼黑和日本京都火車站等項目商業(yè)配置的經(jīng)驗,立足長遠(yuǎn)考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局。 在青島和韶關(guān)等地高鐵站前長途汽車站項目開發(fā)中，我們主張長途汽車站建議韶關(guān)高鐵綜合樞紐綜合體長途汽車站和游客中心發(fā)車平臺放在二層，落客車輛和車庫放在－１層，讓一層留出較大面積做商業(yè)，提升－１層商業(yè)物業(yè)價值。－層商業(yè)高度５．３米，長途汽車落客區(qū)域建議７米高度，滿足大型客車要求。 通過增加一層商業(yè)物業(yè)按照１萬平方米計算，增加物業(yè)價值為1.8億元，增加造價在 ２０００萬元左右，減少部分社會停車位,建議原來地下一層高度就是7.2米，建議作為雙層停車庫，專家認(rèn)為方案調(diào)整利大于弊，同時可能增加交通部下屬設(shè)計院設(shè)計更改費用１００萬元左右。 圖９ 韶關(guān)高鐵站前長途汽車站交通樞紐綜合體初步方案 對于項目總體造價，我們建議劃分為兩部分，長途汽車站等非收益性物業(yè)和收益性較高的商業(yè)物業(yè)，后者建議按照市場規(guī)則辦理，前者嚴(yán)格控制。 圖10 德國慕尼黑火車站內(nèi)部商業(yè)空間 建筑策劃意見 1.自然光能夠照射到負(fù)二層,建議設(shè)立下沉廣場,采取劇場式設(shè)置,中間設(shè)置表演舞臺。廣場兩側(cè)上空設(shè)立玻璃屋頂,增加項目采光面積,雨水可以直接流出到廣場上。 圖11 法國巴黎列阿萊廣場下沉廣場 拱廊概念的引進(jìn)和合理布局很有時代氛圍，優(yōu)點如下： (1)自然采光 增加購物空間的通透性 (2).采用此形式自然換氣 增加空氣新鮮度,讓顧客在商場停留更多時間,將購物拱廊作為創(chuàng)新形式引入,增加地下空間商業(yè)價值。 圖12 地下空間采用十字拱廊自然采光 根據(jù)項目實際情況建議設(shè)置十字拱廊,與地下管理用房結(jié)合,形成合理的景觀,同時避開出入口。 2.采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結(jié)合的商業(yè)布局形態(tài) 主力商家需要大平面布局,地下購物長廊適合各類品牌進(jìn)駐,購物長廊在高速鐵路站點中具有重要作用,可以重點考慮購物和休閑形態(tài),提高旅客的旅行質(zhì)量。 圖13日本阪神地下街區(qū) 商業(yè)設(shè)施建議: 統(tǒng)一考慮弱點系統(tǒng),提前布線 根據(jù)商家要求,建議機(jī)房設(shè)置在地下,電腦網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)統(tǒng)一布線,管線盡量預(yù)先埋好,個別可以架設(shè)標(biāo)準(zhǔn)線槽。 配電 參考WAMART商場1.7萬平方米,配置電力負(fù)荷2750千伏安的標(biāo)準(zhǔn)?？紤]3萬平方米商業(yè)配置所需要的電力負(fù)荷。 水和排油煙管線 根據(jù)我們設(shè)置餐飲的要求提前布置好相關(guān)管線,做好排油煙管線。 衛(wèi)生間 配置兩個衛(wèi)生間,滿足商場和停車人的需求,地面管理用房設(shè)有衛(wèi)生間,方便廣場人流使用。 五、 高速鐵路站點周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃思路 １．高速鐵路站點周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 日本當(dāng)初建成新干線以后，其沿線就形成了若干的產(chǎn)業(yè)帶，比如名古屋區(qū)域的汽車產(chǎn)業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)帶的形成和發(fā)展對沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。 日本高速鐵路火車站點３公里半徑區(qū)域規(guī)劃和商業(yè)物業(yè)開發(fā)都很成熟，大大提高了站點周邊土地價值。 我國武廣、京滬高鐵站點大部分建設(shè)在新城區(qū)，如何進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，避免短期盲目開發(fā)，浪費站點周邊較高土地價值，成為高鐵沿線政府認(rèn)真思考的重大課題。由星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)總裁江禾先生牽頭，組織對京滬高速鐵路泰安站點周邊區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行了研究，我們認(rèn)為高速鐵路對泰安城市框架和溝通具有重要影響： (1)、城市區(qū)域未來功能的改變 　　京滬高鐵的落成將對泰安市西部、岱岳區(qū)帶來深刻的城市變劃，改變該城市區(qū)域功能。 圖14 京滬高速鐵路泰安站點位置 　　岱岳區(qū)粥店辦事處曹家村和馬灣村交界處，泰安市靈山大街西端。 (2)、突破了原來山城建設(shè)零零散散的城市規(guī)劃，將泰安市未來的規(guī)劃提升到一個新的高度，進(jìn)行重新審視，展現(xiàn)新的整體規(guī)劃。建議站前安排商業(yè)與旅游綜合體，產(chǎn)品定位建議含長途汽車站，游客中心，酒店和批發(fā)市場功能，帶動整個站前區(qū)域的開發(fā)。 (3)、京滬高鐵是增加了城市發(fā)展的主要帶動因素，根據(jù)目前的城市規(guī)劃情況，泰安在十年之內(nèi)不可能建機(jī)場，泰安是京滬鐵路重要的中轉(zhuǎn)站，而京滬高鐵泰安站的建設(shè)將是泰安市未來城市發(fā)展的主要帶動因素。 (4)、高鐵對泰安城市經(jīng)濟(jì)的影響：泰安是以旅游經(jīng)濟(jì)和第一產(chǎn)業(yè)為主的城市，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的受限是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大因素，京滬高鐵的建設(shè)將是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重大突破因素。 京滬高鐵建成后，從北京到上海只要五個小時，而從泰安到北京、上海都只要兩個小時，只相當(dāng)于城際交通。 圖15 泰安高速鐵路站點周邊控制性規(guī)劃 經(jīng)過國內(nèi)外案例總結(jié)，我們認(rèn)為搞好高速鐵路站點周邊控制性規(guī)劃，需要如下創(chuàng)新思路： （1）．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究與高鐵站點周邊土地價值策劃結(jié)合 我們要把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點，對上海、蘇州、徐州、泰安等不同類型城市進(jìn)行分類研究，不要要研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃，而且要系統(tǒng)研究高鐵站點周邊土地價值的提升策略。 （2）.堅持長期開發(fā)策略，避免低水平的短期開發(fā)帶來土地價值下降。先作土地價值挖掘策劃，后做高鐵站點周邊控制性規(guī)劃。 （3）.政府應(yīng)該組織軌道交通、城市規(guī)劃、商業(yè)物業(yè)開發(fā)、住宅開發(fā)等多學(xué)科專家聯(lián)合論證控制性規(guī)劃和高速鐵路城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。 關(guān)于高鐵站點土地一級開發(fā)策劃 隨著土地市場規(guī)范化，土地一級市場勢必進(jìn)一步開放，特別是各地掀起的新城運動。政府為了制定合理、科學(xué)、更適應(yīng)市場的地塊規(guī)劃指標(biāo)，要求專業(yè)的土地策劃介入；同時為了使土地出讓價與其實際價值更匹配，需要進(jìn)行專業(yè)化包裝推向市場；為了確定合理的土地一級開發(fā)模式，分散土地一級開發(fā)風(fēng)險，需要專業(yè)的土地策劃作參謀。高速鐵路站點土地價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通地塊。以上四大有利因素，促使更多地方政府在出讓土地前委托專業(yè)的土地顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地包裝。 圖16 高鐵站點所在新城土地一級開發(fā)流程圖 ２．長沙城市生態(tài)CBD的策劃思路 長沙在規(guī)劃芙蓉區(qū)CBD的同時,建議利用長沙新火車站周邊8公里統(tǒng)一規(guī)劃的機(jī)會,充分利用瀏陽河磨盤洲風(fēng)光,考慮以火車站3公里半徑重點鼓勵企業(yè)總部進(jìn)駐,建立生態(tài)型總部基地和物流中心和商業(yè)中心,重點服務(wù)長株潭區(qū)域。 探討在長沙發(fā)展我國中部區(qū)域CBD的可行性 鑒于武漢中部金融中心的地位與發(fā)展規(guī)劃,長沙金融立足于服務(wù)湖南全省,金融相關(guān)總部鼓勵在長沙新火車站生態(tài)CBD設(shè)立區(qū)域總部,積極吸收銀行、保險、證券等機(jī)構(gòu)入住,加快服務(wù)湖南企業(yè)上市工作。 鑒于瀏陽河?xùn)|岸中心區(qū)具有４８平方公里的發(fā)展空間，我們建議長沙重點規(guī)劃建設(shè)高鐵東部新城，在３公里核心區(qū)建設(shè)長株潭ＣＢＤ。 經(jīng)過四年多的研究，深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊寶民第一個提出大河?xùn)|戰(zhàn)略，重點依托長沙火車站，高鐵長沙南站和黃花國際機(jī)場以及長沙國際會展中心，今后十年要從發(fā)展大河西為主，調(diào)整到發(fā)展大河?xùn)|為主，發(fā)展大河西為輔助。 圖17 長株潭城市群規(guī)劃 圖18長沙火車站8公里半徑規(guī)劃 圖19 長沙新火車站周邊現(xiàn)場相片(楊寶民拍攝) 圖20 長沙新火車站規(guī)劃模型(愛普斯頓方案) 發(fā)展現(xiàn)代金融、物流等第三產(chǎn)業(yè),有利于加強(qiáng)湖南在我國中部地區(qū)的地位。長沙新火車站周邊8公里半徑區(qū)域是長沙今后不可多得的土地資源,緊鄰城市中心,關(guān)系長沙未來城市50年發(fā)展。由于長沙火車站，長沙高鐵車站和黃花國際機(jī)場都在長沙，因此，長沙今后十年要首先完成大河?xùn)|發(fā)展，爾后開發(fā)大河西。 發(fā)展生態(tài)型CBD不僅要對土地功能進(jìn)行規(guī)劃,而且要策劃在先,按照國際慣例,重視先期策劃與咨詢,邀請總部經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營、規(guī)劃設(shè)計、火車站建設(shè)、城市建設(shè)多學(xué)科專家參與。建議高起點選擇CBD標(biāo)桿—巴黎拉德方斯 圖21 巴黎新區(qū)拉德方斯CBD 拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設(shè)寫字樓250萬平方米，共12萬雇員使用，共容納1200個公司。截止到1992年，國家已投資160億法郎。 目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；拉德方斯成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客幕名而至。 關(guān)于長沙南站高鐵東部新城土地利用規(guī)劃,我們建議重點考慮生態(tài)CBD需要的購物中心、餐飲、休閑娛樂和文化設(shè)施。在住宅與辦公等物業(yè)比例關(guān)系中,要考慮適當(dāng)面積的住宅比例,借鑒法國巴黎拉德芳斯的建設(shè)經(jīng)驗。建議長沙南站長株潭CBD總體規(guī)劃分步驟實施,具體建議如下: 1. 30完平方米的長沙國際會展中心和大型國際會議中心作為龍頭，建議布局在瀏陽河?xùn)|側(cè)，黃江公路北側(cè)，服務(wù)湖南省會展業(yè)，五星級酒店建設(shè)和連鎖酒店建設(shè)同步規(guī)劃,通過瀏陽河濱江五星級酒店建設(shè)奠定生態(tài)CBD檔次。建議規(guī)劃兩家五星酒店，四家四星酒店和十家以上經(jīng)濟(jì)型酒店。 2. 規(guī)劃10萬平方米生態(tài)型購物中心,為項目周邊5公里人群提供配套服務(wù)。在周邊中高檔住宅建設(shè)具有一定規(guī)模后,建設(shè)購物中心和公寓、寫字樓等綜合體。 3. 濱江公園與高尚住宅區(qū)建設(shè)統(tǒng)籌考慮,先建設(shè)中央公園和長沙國際會展中心后建設(shè)高尚住宅區(qū)。 4. 文化設(shè)施建設(shè)超前考慮,由政府考慮建設(shè)大型博物館和圖書館(突出金融和管理特點)等文化設(shè)施。 圖22長沙高鐵東部新城核心區(qū)城市設(shè)計概念方案 深圳新摩爾公司＆廣州城市勘察設(shè)計院方案 2012年9月完成 我們可以參考倫敦金融城等CBD規(guī)劃的物業(yè)功能特點,預(yù)先考慮超高速光纖網(wǎng)絡(luò)等通訊設(shè)施,發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)所需要的第三產(chǎn)業(yè)人才,論證依托長沙火車站周邊區(qū)域建設(shè)我國長株潭CBD的可能性和可操作性,奠定長沙火車站周邊區(qū)域高起點發(fā)展基礎(chǔ),寧缺勿濫,避免低起點短期賣地回籠資金的造成未來發(fā)展的巨大損失。 圖23 長沙新火車站規(guī)劃區(qū)用地布局圖 2012年８月深圳新摩爾商業(yè)管理公司在長期服務(wù)長沙南站高鐵東部新城的基礎(chǔ)上，接受長沙縣政府委托，專門研究長沙國際會展中心建筑設(shè)計策劃和周邊８０００多畝土地一級開發(fā)。 圖24 長沙東部新城核心區(qū)城市設(shè)計方案（英國紅東公司） 圖25長沙國際會展中心效果圖 建議長沙市政府成立長沙南站高鐵東部新城生態(tài)CBD開發(fā)和管理的專門機(jī)構(gòu),慎重研究高速鐵路給長沙帶來的發(fā)展機(jī)遇,充分考慮長沙火車站8公里半徑區(qū)域的定位和功能配置,讓土地價值最大化,高起點引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)和招商,提高進(jìn)入門欄,鼓勵高品質(zhì)住宅,會展中心，商業(yè)中心,總部大樓開發(fā)建設(shè),在建設(shè)速度上寧可放慢,提高開發(fā)質(zhì)量。 在長沙國際會展中心首先建設(shè)的同時，加快建設(shè)中央公園和榨山河濕地公園，有序提升長沙高鐵東部新城的土地價值。 通過湖南省招商機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌安排,鼓勵大型公司在湖南長沙設(shè)立我國中部區(qū)域型總部，有序建設(shè)長株潭的生態(tài)型ＣＢＤ。 我們不僅要重視硬件的建設(shè),更要重視軟環(huán)境的建設(shè),利用國家將長株潭列入我國中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展試驗區(qū)的大好機(jī)會,在創(chuàng)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境上加大創(chuàng)新力度,鼓勵國外公司將長沙作為進(jìn)入我國中部區(qū)域發(fā)展的中樞,建議長沙積極爭取與鐵道部合作,力爭將長沙新火車站及其周邊規(guī)劃列為國家重點課題,成為高速鐵路帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的示范。 發(fā)展高速鐵路對于我國各級政府和職能部門都是個新鮮事物,但是從1978年鄧小平同志參觀日本新干線開始,高速鐵路對中國人的心理震撼已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了鐵路范疇,高速鐵路更是一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。 如果長沙南站及其周邊8公里開發(fā)取得成功, 在長沙建立我國長株潭CBD,那么未來五十年長沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展就有了高速火車頭, 長沙湖南來至中部經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展指日可待！武廣高速鐵路給長沙不僅帶動交通的變革,更是高速鐵路帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一場變革。