海南旅游與休閑商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢――――以東方花梨灣總體策劃為例

開發(fā)公司:海南東方龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司     http://www.dongfanglongcheng.com/

策劃公司:深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司

牽頭專家:楊寶民   電話:13823509154

2013年12月4日星期三

項(xiàng)目概況

“東方·花梨灣”，旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目。位于海南省東方市區(qū)頻海地段，海域面寬近一公里，項(xiàng)目占地面積36.7萬平方米，建成總規(guī)模為80萬平方米，目前為東方市最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。
    “東方·花梨灣”項(xiàng)目面臨湛藍(lán)無際、碧波萬頃的北部灣藍(lán)色海域，經(jīng)開發(fā)商的精雕細(xì)琢，勢必會以其優(yōu)良的品質(zhì)、得天獨(dú)厚的優(yōu)越環(huán)境與旅游勝地北美夏威夷同一緯度的優(yōu)勢，騰空出世、顯露出卓爾不群的超凡品質(zhì)。
    “東方·花梨灣”因所在地盛產(chǎn)奇珍海南黃花梨故得名?！皷|方·花梨灣”項(xiàng)目由海南東方東方房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)。
    “東方·花梨灣”項(xiàng)目，將會是一座在湛藍(lán)海灣的懷抱里，建設(shè)具有熱帶風(fēng)情勝景的風(fēng)格獨(dú)特的海景別墅、間插有面海遠(yuǎn)眺、面面觀海的海景高層的住宅小區(qū)。本項(xiàng)目還包括音樂主題五星酒店和漁人碼頭商業(yè)街區(qū)配套,讓您體驗(yàn)北部灣漁場的海洋文化特色。

 應(yīng)海南東方龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邀請，深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭裣壬鷰ьI(lǐng)助手花費(fèi)一周時(shí)間到三亞和東方市現(xiàn)場調(diào)研，提出了如下建議：

一、 項(xiàng)目總體定位建議

我們采用一種環(huán)境，兩種顧客的思想指導(dǎo)海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目定位。

建議東方花梨灣項(xiàng)目總體定位為旅游度假與養(yǎng)生綜合體    產(chǎn)品組合:音樂主題文化酒店+度假養(yǎng)生公寓和別墅產(chǎn)品+免稅商品等休閑商業(yè)

我們深知顧客需要的不是一間房子，而是需要一種高雅的度假與娛樂休閑環(huán)境。在北方和南方大多數(shù)城市發(fā)生嚴(yán)重霧霾的時(shí)候，我們才突然明白，海南潔凈的空氣和碧海藍(lán)天是多么重要，我們需要呼吁海南要更好保護(hù)生態(tài)環(huán)境，讓海南作為國際旅游島成為世界度假人群的后花園。

建議做成音樂主題酒店,帶動(dòng)更多金領(lǐng)和白領(lǐng)前來度假,一種高雅的濱海度假環(huán)境,容納兩種顧客群體,度假旅客和高收入養(yǎng)老群體。程杰建議濱海配套婚紗攝影基地，

在餐飲酒吧街區(qū)配備不同音樂風(fēng)格咖啡廳。對于免稅商品部分如果一下不能進(jìn)駐，可以考慮引進(jìn)奧特萊斯品牌店進(jìn)駐。

世界主題音樂酒店

如果你是個(gè)音樂狂，那就帶著你的吉他，入住這些世界上以音樂為主題的著名酒店套房，相信在那里，你一定可以釋放對音樂的全部熱情。

 

“披頭士”樂團(tuán)就誕生在，利物浦 Hard Day's Night hotel 的這間名為“麥卡尼”的酒店套房。   

在價(jià)格較高的“列儂”套房中配備著一架鋼琴和些“披頭士”樂團(tuán)的藝術(shù)藏品。

  

這是倫敦，坎伯蘭酒店的“吉米·亨德里克斯”套房。                                

 孟菲斯“貓王”主題酒店中，坐落著田納西州非常著名的游泳池。

布賴頓碼頭，Hotel Pelirocco酒店，以英國“性手槍”樂隊(duì)為主題的套房。

以搖滾音樂為主題的硬石酒店

亞洲第一家以搖滾音樂為主題的 Hard Rock Hotel落戶美麗的巴厘島，占地3公頃，有418間客房。所有房間，都提供互動(dòng)式影音娛樂系統(tǒng)；酒店內(nèi)展出音樂文物、音樂家手稿、老唱片封面、歌唱家用過的服飾，處處有音樂的影子，儼然是一座音樂博物館。

真正人性化的酒店不僅是提供給人睡覺的棲息之地，更能與人達(dá)到心靈上的相通。迄今為止，遍布全球各大旅游勝地的十家硬石酒店早已名聲赫赫。

巴厘島的明珠

在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，盡管Hard Rock Hotels bali已經(jīng)不像剛開業(yè)時(shí)帶給人們那么多的驚喜和震撼，但對于那些如我一般熱愛音樂并有些懷舊情結(jié)的人來說，似乎對它有著莫名的偏愛，更何況，還有風(fēng)景秀麗的巴厘島為它的魅力“添磚加瓦”。

 

硬石酒店外觀和客房

　　硬石集團(tuán)獨(dú)到的選址眼光向來青睞全球旅游勝地，這才有了Hard Rock Hotels Bali。1998年它在世界知名旅游島嶼太平洋上的巴厘島落戶，成為亞洲第一家最典型化的搖滾音樂酒店。酒店位于巴厘島最熱鬧的海灘區(qū)，總占地 3 公頃， 有418 間客房。酒店大門外那個(gè)20多米的大電吉他既是Hard Rock Hotel的顯著標(biāo)志，也儼然是酒店的形象代言人。

策劃濱海鄉(xiāng)村音樂主題文化酒店,舉辦東方鄉(xiāng)村音樂節(jié)?？梢越梃b美國鄉(xiāng)村音樂節(jié)和拉斯維加斯相關(guān)主題文化酒店。

二、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議

本項(xiàng)目商業(yè)定位海南島漁人碼頭,包括一流的文化表演,新鮮的北部灣海鮮和一流的音樂主題文化酒店。

3萬平方米

業(yè)態(tài)類別	面積	備注
餐飲	東北特色中餐2000平方米	可以放在二期
	海鮮超市和餐廳8000平方米	一期引進(jìn)業(yè)態(tài),突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規(guī)模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗(yàn)和銷售結(jié)合
品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)	3000平方米	二期引進(jìn)業(yè)態(tài)
超市(中檔偏上)	5000平方米	一期重點(diǎn)和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應(yīng)協(xié)議,可以先開設(shè)2000平方米精品超市,穩(wěn)步擴(kuò)充到5000平方米
電影院	2000平方米	濱海區(qū)域性電影院
咖啡廳和酒吧	3000平方米
花梨博物館	3000
健身中心	2000
中西結(jié)合醫(yī)院(含中醫(yī)健康養(yǎng)生方向)	2000	填補(bǔ)東方醫(yī)療水平低下空白,培養(yǎng)中醫(yī)護(hù)理人才

吸引廣州海鮮超市和黃沙水產(chǎn)品市場的成功經(jīng)驗(yàn),今后穩(wěn)步引進(jìn)進(jìn)口海鮮,供應(yīng)高端酒店。

三、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.產(chǎn)品充分考慮客戶需求定制,特別是二期要征求更多消費(fèi)者意見。    2.部分商業(yè)采用別墅形態(tài)建設(shè),避免過剩時(shí)候能夠轉(zhuǎn)化為度假產(chǎn)品銷售。

3.從降低銷售風(fēng)險(xiǎn)角度,推動(dòng)區(qū)域城市設(shè)計(jì)和濕地公園建設(shè),加速城市化進(jìn)程和城市面貌改觀,對濱海景觀進(jìn)行改造和提升,突出海南東方西部海景特色。

首先建議花梨灣海邊防風(fēng)林內(nèi)外增加椰子樹和棕櫚樹以及檳榔樹,形成海南熱帶風(fēng)情,其次是打開景觀廊道,種草皮覆蓋沙灘。建議適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)規(guī)劃好游艇碼頭,形成度假特色。

四、項(xiàng)目贏利模式設(shè)計(jì)

1.取得合理銷售利潤

加速做好東方花梨灣體驗(yàn)式環(huán)境,會所盡早建成,按照五星酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行觀出,要初步具備客戶接待能力。

本項(xiàng)目要最大限度做好銷售,重點(diǎn)向大慶油田和長春第一汽車制造廠轎車分廠職工推銷和定制,反映其訴求。目前,大慶油田等職工主要去山東和遼寧形成購買養(yǎng)老住房,海南氣候條件更優(yōu),需要營造更好的文化氛圍,吸引

他們形成鄉(xiāng)情紐帶。向北京等大城市通過清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班等宣傳推銷定制度假產(chǎn)品。

建議做好花梨灣假日生活刊物,向潛在消費(fèi)者贈送?？飪?nèi)容包括世界各國休假圣地,休假文章,健康知識,世界養(yǎng)生養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn),中國養(yǎng)生文化,海南養(yǎng)老特點(diǎn),對讀者形成較強(qiáng)的吸引力。花梨灣假日生活刊物建議聘請一流地產(chǎn),養(yǎng)生,醫(yī)療,旅游以及文化大家作為作者,辦成生動(dòng)活潑的好刊物。

刊物發(fā)行對象:清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班,金融總裁班,中國礦業(yè)大學(xué)總裁班;各大高端會所,例如,杭州的江南會,北京的金鼎會等

2.打造健康生活環(huán)境   注重后期經(jīng)營管理含物業(yè)管理

銷售公寓和別墅產(chǎn)品,取得良好銷售利潤后,拿出2000萬元流動(dòng)資金用于免稅商品和精品超市經(jīng)營。我們要為業(yè)主營造一流的生活。