青島市流亭飛機(jī)場(chǎng)改造商業(yè)策劃案例

新加坡星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)

深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司

江禾  楊寶民

一、       介入背景

（1）以前，中國(guó)的機(jī)場(chǎng)都屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的事業(yè)單位，機(jī)場(chǎng)統(tǒng)一在民航總局管理局的管理下，承擔(dān)著空中運(yùn)輸工具的中轉(zhuǎn)基地功能。機(jī)場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)上，干的都是行政指令性工作；從管理上，缺乏自主與創(chuàng)新。而今在民航事業(yè)不斷發(fā)展情況下，國(guó)家民航總局對(duì)機(jī)場(chǎng)進(jìn)行了重大的經(jīng)營(yíng)改革嘗試，除北京和上海機(jī)場(chǎng)外，中國(guó)大部分機(jī)場(chǎng)展開(kāi)了屬地化改革。在改革后，機(jī)場(chǎng)的職能將體現(xiàn)出兩大特色：承擔(dān)空中運(yùn)輸工具中轉(zhuǎn)的安全職能和市場(chǎng)機(jī)制下贏(yíng)利主體的企業(yè)職能。

青島機(jī)場(chǎng)也借奧運(yùn)契機(jī)，搶先一步進(jìn)行改革。不但在規(guī)模上要取得新的發(fā)展，而且在機(jī)制上要取得二次騰飛，把一個(gè)舊的計(jì)劃體制下的事業(yè)單位徹底改造成為一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)制下的企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體。青島市委、市政府對(duì)新機(jī)場(chǎng)改革十分重視，提出了高標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際化、市場(chǎng)化、特色化的幾大要求，由市相關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)主抓建設(shè)改造工作。

青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)

由于與青島政府曾經(jīng)有相關(guān)的顧問(wèn)合作聯(lián)系，并且有為青島著名國(guó)際企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以及有相關(guān)的房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)方面的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，星聯(lián)國(guó)際（新加坡）房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)中國(guó)北方代表處被榮幸地邀聘為新機(jī)場(chǎng)改造建設(shè)方面的總體顧問(wèn)單位，江禾先生擔(dān)任總顧問(wèn)。顧問(wèn)內(nèi)容包括機(jī)場(chǎng)新航站樓的總體布局，特色運(yùn)營(yíng)，品牌運(yùn)營(yíng)，招商工作，服務(wù)與商業(yè)配套，特色城市文化營(yíng)造，新的CI體系營(yíng)造，機(jī)場(chǎng)空間廣告的布局陳列與招商工作，機(jī)場(chǎng)其他企業(yè)戰(zhàn)略類(lèi)的工作。

二、項(xiàng)目概述

機(jī)場(chǎng)商業(yè)目前在全球?qū)儆谶吘壣虡I(yè)，兼有商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的雙重概念。由于機(jī)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特殊性與政策性，機(jī)場(chǎng)商業(yè)服務(wù)功能、形象功能與贏(yíng)利功能并重。因此，如何找出服務(wù)和贏(yíng)利兩者的最佳結(jié)合點(diǎn)是策劃的關(guān)鍵。

傳統(tǒng)中國(guó)機(jī)場(chǎng)重視窗口作用，重服務(wù)功能，而贏(yíng)利目標(biāo)較弱。目前新型機(jī)場(chǎng)都向贏(yíng)利目標(biāo)靠攏。中國(guó)的部分先進(jìn)機(jī)場(chǎng)已做出相關(guān)嘗試，并取得一定成果。由于各機(jī)場(chǎng)目前都處于探索階段，必須充分抽樣深入調(diào)研，找出共性因素，分析個(gè)性因素，找出適合流亭機(jī)場(chǎng)的個(gè)性模式。

由于機(jī)場(chǎng)商業(yè)的特殊性，此類(lèi)文獻(xiàn)資料稀缺，沒(méi)有成熟的范例可以參考。而任何商業(yè)建設(shè)都必須與自身功能相匹配，鑒于機(jī)場(chǎng)服務(wù)功能的特殊性，機(jī)場(chǎng)應(yīng)該最大限度地提供建設(shè)資料和該行業(yè)政策法規(guī)以及本機(jī)場(chǎng)決策部門(mén)的相關(guān)意見(jiàn)，以利于工作的專(zhuān)業(yè)化與適配性。所以，此次研究看似簡(jiǎn)單，其實(shí)難度很大，需要合作雙方相互理解并多加溝通。

在調(diào)研并分析過(guò)程中，我們采用了大量的研究方法，如實(shí)地抽樣調(diào)研法，文獻(xiàn)資料研究法、復(fù)合地產(chǎn)比較研究法、商業(yè)業(yè)態(tài)比較研究法、特色行業(yè)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)比較研究法、以確保研究成果的科學(xué)、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、全面。

我們考察了全國(guó)大約十個(gè)不同的機(jī)場(chǎng)，并通過(guò)各種渠道進(jìn)行了補(bǔ)充了解。在機(jī)場(chǎng)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目深入研究過(guò)程中 ，星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)分別考察了世界各國(guó)機(jī)場(chǎng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。

此次工作，在中國(guó)這個(gè)以前受高度管制的行業(yè)，不管是在綜合方面，還是在專(zhuān)業(yè)方面，確實(shí)沒(méi)有任何專(zhuān)業(yè)的公司全程參與過(guò)。

三、青島市和新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目介紹

 

中國(guó)青島市位于中國(guó)山東半島南部，東、南瀕臨黃海，與韓國(guó)、日本隔海相望，是我國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易城市和風(fēng)景旅游勝地。建國(guó)后特別是改革開(kāi)放以來(lái)，青島的國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，其巨大變化令全國(guó)矚目。2002年青島市完成GDP1518.17億元，增長(zhǎng)14.6%，增速比去年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，GDP總量首次超過(guò)1500億元，按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均GDP突破2萬(wàn)元；特別是國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2002年共接待國(guó)內(nèi)游客1794.9萬(wàn)人，比去年同期增長(zhǎng)18.15%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入130.62億元，比去年同期增長(zhǎng)27.01%。

1981年4月，青島市被列為全國(guó)15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一；1984年4月被列為全國(guó)14個(gè)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)在全國(guó)計(jì)劃中實(shí)行單列，賦予省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一。

隨著我國(guó)加入WTO和成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，青島市榮幸地成為2008年的奧運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)，這為年輕的青島市提供了全新的發(fā)展空間，也為嶄新的島城帶來(lái)了走向世界、讓世界了解青島的大好機(jī)遇。近來(lái)，青島市加強(qiáng)港口、機(jī)場(chǎng)、公路、鐵路和城市交通建設(shè)，正在構(gòu)建暢通、安全、便捷的現(xiàn)代化綜合交通體系，計(jì)劃高質(zhì)量完成流亭機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程，增加國(guó)際國(guó)內(nèi)航班航線(xiàn)，爭(zhēng)取到2005年達(dá)到450萬(wàn)人次以上的年客流量，建成區(qū)域性航空樞紐港。

青島流亭機(jī)場(chǎng)是青島市的空中門(mén)戶(hù)，位于青島市北部，距市中心約23公里，是我國(guó)東部地區(qū)重要的干線(xiàn)機(jī)場(chǎng)和對(duì)外籍飛機(jī)開(kāi)放的國(guó)際機(jī)場(chǎng)。目前，東航山東分公司、山東航空公司等將其作為基地，國(guó)航等公司也將該機(jī)場(chǎng)作為臨時(shí)過(guò)夜基地。青島流亭機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程正在進(jìn)行，該項(xiàng)目總投資12.4億元，按滿(mǎn)足年旅客吞吐量520萬(wàn)人次，年貨物吞吐量11.9萬(wàn)噸的需求設(shè)計(jì)。機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)目前等級(jí)為4D，最大可起降機(jī)型為B777。青島流亭機(jī)場(chǎng)自1982年批準(zhǔn)建站復(fù)航以來(lái)，旅客、貨郵吞吐量連年保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。2002年，民航青島流亭機(jī)場(chǎng)慶祝建站復(fù)航20周年，實(shí)現(xiàn)飛機(jī)起降42443架次，比去年同期增長(zhǎng)10.4%，平均每周進(jìn)出港航班880個(gè)。自建站復(fù)航以來(lái)，青島流亭機(jī)場(chǎng)連續(xù)多年安全生產(chǎn)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)在華東地區(qū)處于領(lǐng)先地位，在同行業(yè)中享有較高聲譽(yù)：先后被青島市授予“文明單位”、“花園式單位”等稱(chēng)號(hào)，1991年被民航總局評(píng)為“國(guó)家衛(wèi)生機(jī)場(chǎng)”，1992年被評(píng)為“一級(jí)文明航空港”，1998年被青島市評(píng)為“愛(ài)國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)單位”，1999年被評(píng)為“全國(guó)文明機(jī)場(chǎng)”，2000年被評(píng)為“山東省共建精神文明先進(jìn)單位”、“青島市文明單位標(biāo)兵”，多年來(lái)被青島市工商行政管理局譽(yù)為“重合同守信譽(yù)企業(yè)”，2002年被青島市工商行政管理局評(píng)為“免檢企業(yè)”。

為適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，青島流亭機(jī)場(chǎng)屢次擴(kuò)建，特別是為迎接2008年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，計(jì)劃以2010年為目標(biāo)年，新建兩條快速出口滑行道，將跑道及平行滑行道由現(xiàn)在的2600米延長(zhǎng)至3400米，新建機(jī)場(chǎng)樓6萬(wàn)平方米，新舊機(jī)場(chǎng)樓聯(lián)廊等附屬面積5000平方米。同時(shí)還要對(duì)現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)樓進(jìn)行改造。新建貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)和業(yè)務(wù)用庫(kù)9000平方米，新建停機(jī)坪10.8萬(wàn)平方米，按16個(gè)機(jī)位設(shè)計(jì)，新建貨機(jī)坪1萬(wàn)平方米，新建停車(chē)場(chǎng)3.4萬(wàn)平方米，站坪服務(wù)車(chē)道1.5萬(wàn)平方米；同時(shí)改造了通訊、導(dǎo)航和氣象設(shè)施，配套建設(shè)供油、供電、供水、污水處理、消防救援等設(shè)施；著力改善機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)、航務(wù)配套區(qū)和候機(jī)樓區(qū)三大服務(wù)區(qū)域的地面服務(wù)。

青島流亭機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程已于2001年開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)行， 2004年5月一期工程竣工并交付使用，一個(gè)集航空運(yùn)輸、餐飲及旅游為一體的具有一流設(shè)施、一流服務(wù)、一流保障能力的大型現(xiàn)代化國(guó)際航空港將會(huì)大放異彩。

 

四、重點(diǎn)策劃工作

（1）關(guān)于機(jī)場(chǎng)航站樓策劃部分

機(jī)場(chǎng)航站樓重點(diǎn)要解決如下三大問(wèn)題：

①如何解決服務(wù)配套與商業(yè)配套的配比問(wèn)題；

②如何挖掘在兼顧機(jī)場(chǎng)美觀(guān)的情況下，使商業(yè)配套價(jià)值最大化并能實(shí)現(xiàn)招商的一次成功和保持可持續(xù)性發(fā)展；

③如何實(shí)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)航站樓展示形象的最大化，并實(shí)現(xiàn)青島作為奧運(yùn)城市的鮮明特征。

（2）關(guān)于VI營(yíng)造部分

機(jī)場(chǎng)VI要體現(xiàn)三大特性：行業(yè)特性、城市特性、獨(dú)創(chuàng)性。

（3）廣告規(guī)劃與招商策劃

①要發(fā)揮美觀(guān)的功能；

②要實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。

（4）企業(yè)戰(zhàn)略部分

①文化戰(zhàn)略；

②人力資源戰(zhàn)略；

③其他。

五、重點(diǎn)策劃工作思路

 

由于機(jī)場(chǎng)航站樓策劃部分最能體現(xiàn)行業(yè)特征，并且該部分確實(shí)與其他所有行業(yè)的差別較大，也是目前民航系統(tǒng)機(jī)場(chǎng)屬地化后全國(guó)機(jī)場(chǎng)將面臨的共性問(wèn)題，所以將部分工作思路與重點(diǎn)問(wèn)題拿出來(lái)供大家簡(jiǎn)單分享；而作為其他部分，有的和其他行業(yè)差別不多，有的還在深入，所以在此就不多做介紹。

以下是關(guān)于航站樓部分策劃的基本構(gòu)思和部分工作方法：

【策劃報(bào)告綱要摘錄】

第一部分  航站樓策劃構(gòu)思

1.完成一個(gè)目標(biāo)兩條主線(xiàn)

（1）一個(gè)目標(biāo)：使候機(jī)樓的商業(yè)和形象價(jià)值達(dá)到最大化。

（2）兩條主線(xiàn)：a、形象最佳展示線(xiàn)。b、商業(yè)收入價(jià)值最佳體現(xiàn)的收益線(xiàn)。

2.策劃基點(diǎn)

本次策劃的基點(diǎn)沿兩條主線(xiàn)展開(kāi)：

（1）對(duì)新航站樓的建設(shè)特點(diǎn)和功能特點(diǎn)，深入挖掘，找出最佳形象結(jié)合點(diǎn)。

（2）對(duì)新航站樓目標(biāo)群體深入研究，擬定最佳經(jīng)營(yíng)布設(shè)方案，達(dá)到商業(yè)收益目的。

3.策劃的三個(gè)研究：

（1）布局研究。

（2）價(jià)格研究。

（3）招標(biāo)研究。

第二部分  候機(jī)樓商業(yè)區(qū)域問(wèn)題

1.商業(yè)位置設(shè)置不當(dāng)

（1）到達(dá)大廳咖啡廳被辦公擋住。

（2）國(guó)際出發(fā)商業(yè)布置在聯(lián)檢區(qū)域。

（3）四樓出發(fā)禁區(qū)內(nèi)設(shè)置商業(yè)。

2.商業(yè)面積過(guò)大

（1）總計(jì)商業(yè)面積約計(jì)7000平米。

（2）四樓商業(yè)有3250平米基本閑置，不適合做商業(yè)零售利用。

3.商業(yè)進(jìn)深不合理

出發(fā)廳禁區(qū)內(nèi)商業(yè)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)。

4.餐廳功能不匹配

1層、3層、4層只有1層設(shè)有灶間。

第三部分  機(jī)場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商品陳列的構(gòu)思

基本構(gòu)思是：到達(dá)層和出發(fā)層商業(yè)做基本商業(yè)使用；4層餐飲部分國(guó)內(nèi)國(guó)際各保留一部分，4層整體做城市展示長(zhǎng)廊。

1.城市展示長(zhǎng)廊構(gòu)想

(1)構(gòu)想

①由于一、三層商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到目標(biāo)吞吐量要求，所以在四樓規(guī)劃作為城市展示長(zhǎng)廊。

②立意。

③長(zhǎng)廊的操作形式。

（2）溝通與支持

要有報(bào)告，與市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，尋求支持。

（3）意義

①既展示了百年青島的文化形象和經(jīng)濟(jì)騰飛形象，符合市委市政府的要求；也展示機(jī)場(chǎng)作

為青島國(guó)際交往與流通的窗口形象。

②既充分利用了該層的空間，也尋求到了政府的資金支持。

2.基準(zhǔn)商業(yè)布局的構(gòu)思

（1）保持大廳通透性，沿大廳玻璃幕墻不設(shè)置商業(yè)。

（2）合理分割，以充分體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，將安檢兩側(cè)各退3米至8米設(shè)置機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)、航空保險(xiǎn)辦理處。

（3）國(guó)際聯(lián)檢區(qū)域商業(yè)調(diào)整為外航辦公或撤掉。

（4）四層餐飲由于沒(méi)有加工間所以和三層作為一家經(jīng)營(yíng)。

 

第四部分  商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種設(shè)想

 

1.商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)想

充分分析機(jī)場(chǎng)目標(biāo)群體特征，從而找出能創(chuàng)造最佳效益的購(gòu)買(mǎi)方式，設(shè)計(jì)適合商場(chǎng)的業(yè)態(tài)。

2.一般商業(yè)構(gòu)思

（1）品種全。

（2）價(jià)格低。

（3）內(nèi)部交通設(shè)計(jì)方便。

（4）購(gòu)物方便。

3.機(jī)場(chǎng)商業(yè)顧客群體特點(diǎn)

（1）屬于無(wú)目標(biāo)性購(gòu)物群體。

(2)到達(dá)處主要消費(fèi)由接站人產(chǎn)生，出發(fā)區(qū)域中由乘客產(chǎn)生。

(3)不管是出發(fā)，還是返回，一般都不會(huì)在機(jī)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)其它大件日用消費(fèi)品。

中國(guó)聯(lián)通貴賓候機(jī)室

4.、機(jī)場(chǎng)顧客群消費(fèi)商品與服務(wù)類(lèi)別

(1)海產(chǎn)品特產(chǎn)（當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)）。

(2)書(shū)刊、音像（流行的、少見(jiàn)的）。

(3)工藝品（尤其是具有當(dāng)?shù)靥厣模?/p>

(4)精品茶店（當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)）。

(5)當(dāng)?shù)赝廉a(chǎn)（高粱飴）。

（6）特色水果（桃、蘋(píng)果、梨等）。

（7）冷飲店（包括鮮榨的和各種飲料）。

（8）煙、酒（當(dāng)?shù)兀?/p>

（9）兒童服飾、用品。

（10）禮品店、鮮花。

（11）箱包。

（12）就餐。

（13）茶、咖啡休息廳。

（14）理療機(jī)構(gòu)（完成休息和理療功能）。

（15）日用小百貨（打火機(jī)、電池、膠卷、面巾紙、口香糖等）。

（16）藥品（在國(guó)內(nèi)主要是使用，在國(guó)際上中藥可以作為特產(chǎn)品）。

(17)汽車(chē)租賃。

(18)賓館住宿安排。

青島機(jī)場(chǎng)內(nèi)的商場(chǎng)

5. 在禁區(qū)內(nèi)重復(fù)設(shè)置高端特產(chǎn)類(lèi)

（1）主力消費(fèi)目標(biāo)群體區(qū)域

（2）目標(biāo)群消費(fèi)

①在半小時(shí)之內(nèi)，想起來(lái)要離開(kāi)這個(gè)城市必須為朋友、家人帶些紀(jì)念品，包括食用品、特產(chǎn)（包括煙酒）、觀(guān)賞品、工藝品、兒童服裝等。

②在候機(jī)區(qū)域內(nèi)完成為度過(guò)空中旅行進(jìn)行的餐飲。

③在候機(jī)時(shí)間產(chǎn)生的小消費(fèi)（如打火機(jī)等小百貨）

④為接送家人產(chǎn)生的餐飲要求和禮品要求（如鮮花、飲料等）

⑤產(chǎn)生的學(xué)習(xí)和消耗時(shí)間的書(shū)籍需求。

（3）經(jīng)營(yíng)最佳組合分析安排

 

2004—2005年度，青島機(jī)場(chǎng)人流量每天均達(dá)到1萬(wàn)人左右，按約有1000人消費(fèi)計(jì)算。發(fā)生在商業(yè)區(qū)域內(nèi)布設(shè)在30個(gè)左右，則每天每塊上將有30人光臨，按人均消費(fèi)為20元～80元計(jì)算的話(huà)，在每塊商業(yè)面積上產(chǎn)生的消費(fèi)均在600元～2400元之間；青島群體購(gòu)買(mǎi)力總量消費(fèi)量在2萬(wàn)元～8萬(wàn)元之間。如果每塊面積在100平方米左右，根本就還不上租金和物業(yè)費(fèi)。

因此，在這種情況下必須設(shè)置稀缺、單價(jià)高、毛利高的商品，同時(shí)采用多處重復(fù)布設(shè)、捆綁經(jīng)營(yíng)的方法，提高經(jīng)營(yíng)者的獲利能力。

 

6.商業(yè)布局與商品陳列

（1）將特產(chǎn)類(lèi)，包括干海產(chǎn)品、茶社、工藝品放在主要位置陳列。

（2）將兒童用品放在重要位置陳設(shè)。

（3）考慮到走廊兩邊商業(yè)位置特點(diǎn)，為增大經(jīng)營(yíng)品種，將禁區(qū)遠(yuǎn)端設(shè)置日用超市，經(jīng)營(yíng)品種中單列產(chǎn)品除外。

（4）將書(shū)籍音像做小面積多處陳設(shè)。

（5）將冷飲作為一種陳列方式。

（6）將一層遠(yuǎn)機(jī)位作為日用百貨超市和書(shū)刊、冷飲店陳設(shè)。

第五部分、價(jià)格的制定

1.依據(jù)

（1）基于對(duì)自己的前期認(rèn)識(shí)。

（2）參考其他相近機(jī)場(chǎng)。

2.青島機(jī)場(chǎng)前期情況

(1)目前機(jī)場(chǎng)商業(yè)面積包租給航空酒店和中免集團(tuán)。

航空酒店去年商業(yè)完成利潤(rùn)180萬(wàn)，毛利57%，餐飲完成不詳，商業(yè)交租金300萬(wàn)/年，凈虧損240萬(wàn)/年；中免交收租金540萬(wàn)/年。

(2)分析

①如果酒店商業(yè)經(jīng)營(yíng)真實(shí)的話(huà)，商業(yè)基本沒(méi)有贏(yíng)利希望。

②國(guó)際部分較有前途:面積增大;吞吐量增長(zhǎng).

3.同類(lèi)機(jī)場(chǎng)情況

青島：2004-2005年度吞吐量為420萬(wàn)人左右，其中國(guó)際70萬(wàn)人左右，國(guó)內(nèi)340萬(wàn)人左右。

(1)  國(guó)內(nèi)商業(yè)參考杭州和西安

杭州:吞吐量為380萬(wàn)人，總收入1500萬(wàn)元。

西安：吞吐量為450萬(wàn)人，此次招標(biāo)，國(guó)內(nèi)部分不含餐飲為1300萬(wàn)元，國(guó)際部分未定。

(2)國(guó)際部分參考大連和沈陽(yáng)

大連：吞吐量為333萬(wàn)人，國(guó)際吞吐量70萬(wàn)人，其中國(guó)內(nèi)商業(yè)自營(yíng)和租賃年收入420萬(wàn)元，不含餐廳，國(guó)際部分年純收入1900萬(wàn)元。

沈陽(yáng)：吞吐量265萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)218萬(wàn)人，國(guó)際47萬(wàn)人，餐廳自營(yíng)，不含免稅部分，收入1200萬(wàn)元左右。

4.比較

青島有下列不利因素：

（1）旅游季節(jié)比杭州短；

（2）進(jìn)深比杭州差；

（3）國(guó)際旅客構(gòu)成比大連差；

（4）國(guó)內(nèi)旅客構(gòu)成比西安差（西安40%是外籍旅游者）。

 

5.坪效測(cè)算

（1）禁區(qū)比外部高；

（2）客流量大處比客流量小處高；

（3）面積小儲(chǔ)比面積大出高；

（4）專(zhuān)營(yíng)品高。

 

第六部分  招標(biāo)

1.方式

招標(biāo)形式。

2.機(jī)構(gòu)

領(lǐng)導(dǎo)班子、執(zhí)行班子。

3.流程 

招標(biāo)公告——標(biāo)前說(shuō)明會(huì)1-現(xiàn)場(chǎng)踏勘1-標(biāo)前說(shuō)明會(huì)2-現(xiàn)場(chǎng)踏勘2-答疑-收標(biāo)-開(kāi)標(biāo)-簽約-裝修。

4.標(biāo)段

將招標(biāo)事項(xiàng)按以下原則劃分標(biāo)段：

（1）捆綁原則。

（2）專(zhuān)營(yíng)原則。

5.招標(biāo)宣傳

（1）標(biāo)前會(huì)新聞。

（2）招標(biāo)公告。

（3）城市展示長(zhǎng)廊的公關(guān)和廣告宣傳。

候機(jī)樓招商標(biāo)書(shū)

六、青島機(jī)場(chǎng)策劃創(chuàng)新重點(diǎn)介紹

關(guān)于城市特色在航站樓的體現(xiàn)：

機(jī)場(chǎng)新航站樓要同時(shí)解決如何使商業(yè)價(jià)值最大化和形象價(jià)值最大化兩大問(wèn)題，并且要體現(xiàn)出奧運(yùn)大背景下的青島特色。但是從建筑本身上講存在著一定問(wèn)題，比如進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，商業(yè)預(yù)留部分過(guò)大，四樓夾層部分無(wú)法使用等。

根據(jù)策劃目標(biāo)及機(jī)場(chǎng)商業(yè)的特點(diǎn)，我們實(shí)施了如下思路：

（1）打破建筑原先的預(yù)留面積定位，將真正利用的商業(yè)零售面積減半，將單價(jià)提高，策劃預(yù)期總價(jià)值不變；

（2）將商業(yè)在禁區(qū)內(nèi)外一分為二，消除進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，商品陳列過(guò)多，經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大的弊病，這樣有效地提高了單價(jià)，保證了總價(jià)和經(jīng)營(yíng)成活率；

（3）將四樓夾層作為城市展示長(zhǎng)廊來(lái)使用，并申請(qǐng)為奧運(yùn)長(zhǎng)廊，作為全球獨(dú)具特色的機(jī)場(chǎng)空中城市展示長(zhǎng)廊，并與奧運(yùn)緊密結(jié)合。

【摘錄部分細(xì)節(jié)】

構(gòu)建城市精品長(zhǎng)廊方案

奧運(yùn)·青島·城市之光

攜手奧運(yùn)，相約青島

——青島城市·企業(yè)品牌形象精品展示長(zhǎng)廊

1.運(yùn)作宗旨

（1）全球第一例整體開(kāi)發(fā)機(jī)場(chǎng)城市形象展示窗口功能。

（2）全球第一例通過(guò)機(jī)場(chǎng)窗口作用塑造城市形象

（3）通過(guò)充分利用青島候機(jī)廳四層空間，達(dá)到城市形象展示、企業(yè)品牌展示宣傳窗口作用，開(kāi)發(fā)機(jī)場(chǎng)服務(wù)與形象展示的雙重功能

（4）塑造一處人文景觀(guān)，打造青島城市又一張一城市名片

（5）充分挖掘青島奧運(yùn)資源，塑造城市形象。

2.運(yùn)作途徑

（1）策劃公司出運(yùn)作報(bào)告

（2）機(jī)場(chǎng)申報(bào)市委市府

（3）由市委市府下達(dá)各個(gè)部門(mén)和相關(guān)企業(yè)配合。

3.形象展示組團(tuán)名稱(chēng)

主題：奧運(yùn)·青島·城市之光

副標(biāo)題：攜手奧運(yùn)，相約青島

主題說(shuō)明：奧運(yùn)青島城市·企業(yè)品牌形象精品展示長(zhǎng)廊

4.主題形象

一個(gè)城市標(biāo)志性雕塑設(shè)計(jì)（貫穿三四樓）

體現(xiàn)內(nèi)容：青島城市與時(shí)俱進(jìn)、揚(yáng)帆奧運(yùn)的國(guó)際形象

5.城市之光組團(tuán)展示內(nèi)容

（1）城市形象組團(tuán)

（2）城建組團(tuán)

（3）旅游組團(tuán)

（4）青島國(guó)際名優(yōu)品牌展示園區(qū)

（5）VIP組團(tuán)

（6）政府VIP，政府不做商務(wù)用

（7）航空公司辦公

七、主要策劃成果介紹

 

1.商業(yè)成果明顯

（1）經(jīng)策劃后的航站樓不但打破了原先贏(yíng)利低下的狀況，實(shí)現(xiàn)了第一次招商15天招商完畢，且實(shí)現(xiàn)了達(dá)到機(jī)場(chǎng)年?duì)I業(yè)額近三分之一的份額的目標(biāo)。

（2）實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。商家入場(chǎng)半年來(lái)，贏(yíng)利效果良好，經(jīng)營(yíng)心態(tài)積極。

江禾與楊寶民在策劃現(xiàn)場(chǎng)

（3）中美及中國(guó)香港機(jī)場(chǎng)商業(yè)比較分析

我們先后考察了韓國(guó)漢城機(jī)場(chǎng)和美國(guó)華盛頓機(jī)場(chǎng)和香港新機(jī)場(chǎng)等著名機(jī)場(chǎng)，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，例如漢城仁川機(jī)場(chǎng)免稅店分布合理，經(jīng)營(yíng)商品能夠抓住亞洲顧客消費(fèi)心理。星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)形成了機(jī)場(chǎng)商業(yè)物業(yè)策劃與運(yùn)營(yíng)知識(shí)系統(tǒng)，能夠幫助國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)有效提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

紐約機(jī)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置眾多商店、餐飲、休閑設(shè)施

漢城仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)

2.展示功能發(fā)揮到位

經(jīng)策劃的航站樓展示部分后因很多人為因素，最終沒(méi)有做成奧運(yùn)城市長(zhǎng)廊，但是還是被諸多國(guó)際企業(yè)一搶而空，成為了一條單一的國(guó)際企業(yè)VIP長(zhǎng)廊。這條長(zhǎng)廊，不但實(shí)現(xiàn)了最佳的商業(yè)價(jià)值，而且也是中國(guó)目前惟一的一條特色的VIP長(zhǎng)廊。當(dāng)然，原策劃的80%的展示和體驗(yàn)的精髓已經(jīng)失去了。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  VIP貴賓庭被多個(gè)大公司租用

 

廣告通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃，不僅整齊美觀(guān)，而且提高了機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益。

機(jī)場(chǎng)的青島啤酒廣告

3.各項(xiàng)工作走向市場(chǎng)化和科學(xué)化

 

經(jīng)過(guò)歷時(shí)一年有余的顧問(wèn)工作，歷經(jīng)兩任領(lǐng)導(dǎo)班子的變動(dòng)，在屬地化的大趨勢(shì)下，在各項(xiàng)工作的不斷推進(jìn)中，機(jī)場(chǎng)工作逐漸走向了市場(chǎng)化和科學(xué)化的軌道，已經(jīng)成為展示青島的重要窗口。

由于在青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的突出業(yè)績(jī)，星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)獲得中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)會(huì)頒發(fā)的首屆在華國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)大獎(jiǎng)。

星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)獲得首屆在華國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)大獎(jiǎng)